Запас прочности застройщиков на исходе — эксперты о мерах поддержки отрасли

На фоне заявлений, что запас прочности у девелоперов практически исчерпан, рынок обсуждает меры поддержки. Давление — со всех сторон: дорогая ипотека, снижение спроса, ограничения по проектному финансированию. ⬇️ Эксперты считают , что снижение стоимости заёмного финансирования — ключевой фактор, но не единственный. Нужен комплексный подход: настройка проектного финансирования, развитие рассрочек, субсидирование сделок, привлечение частного капитала. ©️ Давид Худоян , генеральный директор Optima Development: Снижение стоимости заемного финансирования, безусловно, остается одним из ключевых факторов поддержки, однако рассчитывать только на него было бы недостаточно. Текущие вызовы носят системный характер и связаны прежде всего с макроэкономической ситуацией – высокой стоимостью денег, ограничениями по ипотеке и более сдержанным поведением покупателей. В этих условиях требуется комплексный подход, включающий настройку механизмов проектного финансирования, развитие альтернативных инструментов привлечения средств и поддержку спроса. Речь, в частности, может идти о расширении программ рассрочки, субсидировании отдельных категорий сделок, а также о создании условий для привлечения частного инвестиционного капитала в девелоперские проекты. При этом важно, чтобы меры поддержки не искажали рыночные механизмы, а помогали отрасли адаптироваться к новым условиям и сохранять устойчивость. Действующая система проектного финансирования в целом доказала свою устойчивость и сыграла важную роль в повышении прозрачности отрасли и защите интересов покупателей. Однако в текущих условиях она требует более гибкой настройки. При замедлении темпов продаж возрастает нагрузка на девелоперов, поскольку обслуживание кредитов и выполнение банковских ковенантов становятся более чувствительными к денежному потоку проекта. В результате усиливается давление на экономику проектов, особенно на ранних стадиях. В этой связи актуальны инициативы, направленные на расширение доступа к финансированию и снижение барьеров для участников рынка. Например, развитие механизмов гарантий и поручительств, предлагаемых ДОМ.РФ, позволяет вовлекать в систему проектного финансирования более широкий круг подрядчиков, в том числе в сегменте индивидуального жилищного строительства. Такая настройка делает систему более адаптивной без пересмотра ее базовых принципов. ©️ Илья Фролов , управляющий партнер девелоперской компании Stenoy: На рынке действительно заметен рост доли сделок без ипотечного плеча, но я бы не называл это массовым перетоком денег из депозитов в недвижимость. Скорее, мы видим выборочное движение капитала со стороны покупателей, у которых уже есть собственные средства и которые не хотят заходить в рынок через дорогую ипотеку. Для них недвижимость снова становится понятным способом сохранить капитал, особенно если речь идет о качественных проектах в сильных локациях. Основной спрос сегодня формируют не спекулятивные инвесторы, а покупатели с накопленным капиталом: те, кто ранее держал деньги на депозитах, ждал более понятной ситуации по ставке и теперь начинает присматриваться к реальным активам. При этом такие покупатели стали гораздо более избирательными. Они не готовы покупать любой объект только потому, что это недвижимость. В фокусе — ликвидность, стадия готовности, качество продукта, репутация девелопера и потенциал сохранения стоимости. Устойчивость этой тенденции напрямую зависит от динамики ключевой ставки и доходности вкладов. Если ставки по депозитам начнут снижаться, часть капитала действительно будет активнее переходить в недвижимость. Но этот спрос не будет равномерно распределяться по рынку. Он пойдет прежде всего в качественные проекты, где покупатель видит не только квадратные метры, но и понятную долгосрочную ценность актива.   Анастасия Суханцева , коммерческий директор девелоперской компании Новая Эра: Действительно такая тенденция просматривается, но корректнее говорить не о массовом развороте всего рынка, а о заметном перераспределении части спроса. На фоне высоких ставок по ипотеке значительная доля покупателей временно отказалась от кредитного плеча и стала выходить в сделки либо с собственными накоплениями, либо после завершения сроков по депозитам. Особенно это заметно в тех сегментах, где решение о покупке часто принимается за счет уже сформированного капитала: в новостройках с высокой стадией готовности, в загородной недвижимости и в объектах, которые рассматриваются как способ сохранить средства. При этом пока рано говорить о полномасштабном перетоке всех депозитных денег в недвижимость: для многих вкладчиков доходность и ликвидность банковских продуктов по-прежнему остаются весомым аргументом в пользу ожидания. Основу такого спроса сегодня формируют сразу две категории покупателей. Первая — это частные инвесторы и клиенты, которые ранее держали значительные суммы на депозитах и теперь диверсифицируют капитал, переводя часть средств в недвижимость. Вторая, и во многих случаях более широкая, группа — покупатели, которые и раньше планировали приобретение жилья, но в текущих условиях выходят на рынок без ипотеки либо с минимальным заемным участием. Это могут быть семьи, продающие один объект для покупки другого, клиенты с накоплениями, а также покупатели загородной недвижимости, где доля сделок без кредита традиционно выше. То есть речь идет не только об инвесторах в классическом понимании, но и о конечных покупателях, адаптирующихся к дорогому финансированию. Если говорить об устойчивости этой тенденции, то она напрямую зависит от траектории ключевой ставки, доходности вкладов и ожиданий покупателей. ©️ Валерий Ручий , директор по продажам UNIQ Development: Что касается оценки спроса. Поскольку большинство покупателей способны приобрести жилье только в ипотеку и не всегда могут вытянуть рассрочку, то меры поддержки спроса через льготные программы остаются критически важными. На наш взгляд для массового сегмента, поможет перераспределение программы государственного субсидирования. Например, сейчас мы имеем ставку 6% для семей с детьми (разные условия по стране) на сумму не более 12 млн рублей. А что делать остальным? Ставка в 19% для многих сегодня остается неподъемной. В свою очередь 12% может быть уже приемлемой для большинства семей и позволит им улучшить свои жилищные условия. Также среди ключевых мер, которые реально могли бы сработать, можно рассмотреть субсидирование ставки по проектному финансированию. В период ковида такая практика была, а также внедрение механизмов поэтапного раскрытия эскроу-счетов. Но этот механизм надо тщательно проработать, чтобы были минимизированы риски для покупателя и не привело к удорожанию денег для самого застройщика.   Елена Фирсова, директор по продажам ГК “Развитие”: На рынке новостроек заметен рост доли сделок без привлечения ипотеки. Во многом это связано с высокой стоимостью кредитования, а также желанием части покупателей зафиксировать капитал в более понятном и материальном активе уже сегодня. По данным исследования ГК «Развитие», 31% опрошенных считают покупку жилья за наличные наиболее надежным способом приобретения недвижимости. При этом речь пока идет не о массовом перетоке средств из депозитов в недвижимость, а о перераспределении части накоплений. Основной спрос формируют покупатели с высокой долей собственных средств: это инвесторы, которые ранее размещали деньги на вкладах, или клиенты, планирующие улучшение жилищных условий, но временно отказавшиеся от ипотеки из-за высоких ставок. Дополнительным фактором становится ожидание дальнейшего роста цен на качественные проекты и желание зафиксировать стоимость объекта сейчас. Особенно это заметно в регионах с активным развитием инфраструктуры и ограниченным предложением. В то же время устойчивость этого тренда напрямую зависит от динамики ключевой ставки. Когда ипотека станет доступнее, часть покупателей вновь вернется к кредитным инструментам. А интерес к недвижимости как способу сохранения капитала вырастет, поскольку для многих покупателей жилье остается одним из наиболее понятных и предсказуемых активов в долгосрочной перспективе. ©️ Святослав Иванов , руководитель департамента продаж компании «Расцветай Cтолица»: Снижение ставок, безусловно, стало бы ключевым фактором поддержки отрасли, поскольку именно дорогая ипотека остается главным ограничителем спроса. Однако проблема шире. При слабых продажах Застройщики сталкиваются с ухудшением экономики проектов, снижается наполнение эскроу-счетов, а значит, растет стоимость проектного финансирования. Это создает двойное давление на Девелоперов, со стороны покупателей и со стороны банковского обслуживания проектов. Текущая модель проектного финансирования в целом доказала свою устойчивость и выполнила основную задачу - защиту средств дольщиков и снижение системных рисков на рынке. Но модель создавалась в условиях растущего спроса и относительно дешевой ипотеки. В ситуации продолжительного охлаждения рынка она требует более гибкой настройки. Особенно это касается стоимости фондирования, графиков выборки кредитных линий и подходов к оценке темпов продаж по проектам. Не случайно Банк России уже обращает внимание на рост доли рассрочек, как попытку рынка компенсировать дорогую ипотеку. По данным Банка России, в 2025 году доля сделок с рассрочкой на первичном рынке в отдельные периоды достигала около 40%, тогда как ранее не превышала 10-20%. Регулятор отдельно подчеркивает, что подобная практика несет риски как для покупателей, так и для банков и самих Застройщиков. На мой взгляд, наиболее эффективными мерами поддержки могли бы стать точечные решения, а не масштабное возвращение сверхльготной ипотеки, которая вновь приведет к ценовым перекосам. Речь может идти о субсидировании ставок для отдельных категорий проектов, расширении механизмов инфраструктурной поддержки, временной корректировке требований к проектному финансированию для устойчивых Застройщиков, а также о развитии программ комплексного развития территорий. Кроме того, отрасли сейчас особенно важна предсказуемость регуляторной политики. Для Девелоперов критично понимать долгосрочные параметры ипотечных программ, стоимость фондирования и правила работы с проектным финансированием, хотя бы на горизонте нескольких лет. В противном случае, компании начинают откладывать запуск новых проектов, что впоследствии может привести уже к дефициту предложения и новому витку роста цен. При этом важно сохранить баланс, поддержка отрасли не должна стимулировать чрезмерный рост долговой нагрузки населения или формирование нового ценового пузыря. Поэтому государству, скорее всего, придется искать компромисс между поддержанием объемов строительства и сохранением финансовой устойчивости рынка.   Елена Кондратьева, директор по продукту резиденция «Реликт»: Сегодня строительная отрасль находится в точке, когда точечные меры уже не способны обеспечить устойчивость рынка. Давление на девелоперов формируется одновременно по нескольким направлениям: высокая стоимость заемного капитала, снижение платежеспособного спроса, рост себестоимости строительства, удорожание обслуживания проектного финансирования и замедление темпов наполнения эскроу-счетов. На текущем этапе одной из ключевых мер поддержки отрасли должно стать снижение стоимости кредитования для девелоперов. Финансовые модели большинства проектов сегодня находятся на пределе рентабельности. По ряду проектов стоимость проектного финансирования при действующих ставках достигает 20–25% годовых, что критически влияет на экономику строительства. При этом за последние 3–4 года себестоимость строительства в ряде сегментов выросла более чем на 35–45% — за счет удорожания материалов, инженерии, логистики, рабочей силы и инфраструктурной нагрузки. В результате стоимость квадратного метра на первичном рынке во многих регионах уже превысила психологически и экономически комфортный уровень для покупателя. Это особенно заметно в к